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疫情帶來的商務(wù)索賠！沒有遵循這4大原則，事后必定扯皮！
新冠疫情已是第3個年頭。此輪疫情帶來了一些新變化。
隨之而來因為各地的防控政策，不少房地產(chǎn)項目紛紛停工、緩建，甚至無法按期交付業(yè)主。同時，施工單位提出各項人員、機械、材料等索賠也紛沓而至。
在這種情況下，如何正確理解新冠疫情的性質(zhì)，并合理地處理新冠疫情帶來的商務(wù)問題，應(yīng)該是每一位地產(chǎn)從業(yè)人員需要關(guān)注的。
新冠疫情的定性
涉及新冠疫情的相關(guān)爭議，在實際的工作中往往都會按不可抗力的原則進(jìn)行處理。這一點無論是開發(fā)商還是施工方已經(jīng)有了共識。
但是，要知其所以然，我們需要思考新冠疫情為什么屬于不可抗力？
首先我們要了解不可抗力構(gòu)成的三個條件：
雖然新冠疫情這個事情被定性為不可抗力，但是否在處理新冠商情的商務(wù)索賠時，就一定能按照不可抗力的方式進(jìn)行處理呢？
我們先看看站在司法角度更嚴(yán)謹(jǐn)?shù)恼f法：新冠疫情原則上屬于不可抗力。
原則上這三個字很重要，因為實際商務(wù)索賠的案件中，不同背景下不能一概地將疫情認(rèn)定為不可抗力。
那么，對于是否按不可抗力的方式處理爭議，或者如何處理，具體要看如下幾個方面：
一是合同是否對疫情構(gòu)成不可抗力做出了約定，如有約定則按照約定處理；
二是當(dāng)事人是否充分證明以最大謹(jǐn)慎和最大努力仍不能防止疫情對合同履行造成了根本性障礙，只有各種方式均受疫情影響不能履行的情況下，才能認(rèn)定存在合同履行障礙，繼而認(rèn)定構(gòu)成不可抗力；
例如：某施工單位未管理好工人，部分工人從高風(fēng)險地區(qū)回到項目所在地，且未進(jìn)行相應(yīng)核酸檢測及隔離措施，導(dǎo)致項目工地及人員整體封閉管控，由此導(dǎo)致的現(xiàn)場停工及損失并不能主張疫情產(chǎn)生的不可抗力索賠。
三是當(dāng)下國家實行“動態(tài)清零、精準(zhǔn)防控”，即使在一個城市，部分項目也并未封鎖交通、限制交易，那么在未被限制情況下的商務(wù)索賠不可以按不可抗力處理；
四是當(dāng)?shù)卣块T的發(fā)文或政策文件有明確規(guī)定的（最關(guān)鍵）。
商務(wù)問題應(yīng)對四大原則
當(dāng)下，如何積極面對新冠疫情帶來的商務(wù)問題，筆者認(rèn)為應(yīng)遵行如下原則：
原則一：嚴(yán)格遵循政府對于復(fù)工復(fù)產(chǎn)的要求，鋪排企業(yè)工作
公司應(yīng)密切關(guān)注當(dāng)?shù)卣槍椖客?fù)工的具體管控要求，做好相應(yīng)常態(tài)防疫措施、人員流動管控措施、隔離居家措施。
臨近復(fù)工節(jié)點，應(yīng)做好復(fù)工的準(zhǔn)備及申報工作，嚴(yán)禁未批復(fù)工。對于防控期內(nèi)的工作，可采用暫緩、線下改線上等方式靈活處理。
總之，不遵循政府對防控要求繼而產(chǎn)生的一切后果，可能導(dǎo)致無法按不可抗力處理。
原則二：履行充分告知義務(wù)，避免雙方損失擴大
一般來講涉及新冠疫情問題時，有三個方面的內(nèi)容必須予以告知和明確：
1、基于疫情防控工作的現(xiàn)狀，明確要求施工單位暫停施工；
2、針對目前項目現(xiàn)狀，明確要求施工單位對其人員、材料、機械做出相應(yīng)的安排，以最小成本減少疫情帶來的成本增加；
3、具備復(fù)工條件后，應(yīng)該明確告之施工單位按政府復(fù)工復(fù)產(chǎn)的相關(guān)要求，及時組織和安排人、材、機有序復(fù)工。
原則三：做好現(xiàn)場人、材、機及形象進(jìn)度的記錄
這點對于后期商務(wù)爭議問題的處理尤其重要。具體來講：
1）人：停工時現(xiàn)場人員的留置方案，對管理人員數(shù)量、工人數(shù)量進(jìn)行盤點；
2）材：統(tǒng)計梳理已進(jìn)場材料，制定轉(zhuǎn)移、封存方案，對轉(zhuǎn)移和封存產(chǎn)生的搬運費用進(jìn)行核實并記錄。對于周轉(zhuǎn)和租賃材料，對其數(shù)量、規(guī)格、種類同步記錄；
3）機：統(tǒng)計現(xiàn)場機械名稱、數(shù)量、型號，對其可能產(chǎn)生的降效做好記錄，并編制機械設(shè)備清單，制定留置或處理方案；
4）現(xiàn)場形象進(jìn)度：對已完工程量的確認(rèn)中，應(yīng)以水印相機對已施工完成情況、工程形象進(jìn)度、工程質(zhì)量等問題進(jìn)行拍照、登記、存檔；
5）過程的會議紀(jì)要、監(jiān)理日志、往來函件等重要紙質(zhì)資料進(jìn)行收集存檔；
6）對于過程資料的確認(rèn)存在爭議或爭議較大時，可委托第三方機構(gòu)進(jìn)行公證。
原則四：積極應(yīng)對施工單位索賠及商務(wù)爭議
對于在新冠疫情下的索賠，甲乙雙方都應(yīng)結(jié)合政府文件、合同約定、客觀事實、友好協(xié)商的基礎(chǔ)上進(jìn)行。
△圖：新冠疫情商務(wù)爭議處理原則（點擊查看大圖）
主觀上，需要理性看待，積極處理相關(guān)商務(wù)索賠及爭議。履行好告知義務(wù)，做好人、材、機等過程資料管理，基于合同及事實，獲得施工方理解與共識，進(jìn)行友好協(xié)商解決。
總之，在疫情常態(tài)化的今天，如何在前端做好前置策劃及交底，過程配合政府做好精準(zhǔn)防控，最終實現(xiàn)甲乙雙方合力降低疫情帶來的商務(wù)爭議，成了地產(chǎn)從業(yè)者更重要的課題。
