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做好以下幾點，有效避免工期索賠，降低費用
施工索賠是在施工過程中，承包商根據(jù)合同和法律的規(guī)定，對并非由于自己的過錯所造成的損失，或承擔(dān)了合同規(guī)定之外的工作所付的額外支出，承包商向業(yè)主提出在經(jīng)濟(jì)或時間上要求補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。
一般來講，索賠有如下分類：
關(guān)于工期索賠
我們先來了解一下，什么樣的情形下會引起工期索賠？
工期索賠指承包人向業(yè)主或者分包人向承包人要求延長工期，是由于非承包人責(zé)任的原因而導(dǎo)致施工進(jìn)程延誤，要求批準(zhǔn)順延合同工期的索賠。
但是，無論什么索賠都是依照合同或者合同的補(bǔ)充協(xié)議來定，所以主要看合同的違約條款是如何規(guī)定的。
不予工期順延的13種情形
各家地產(chǎn)施工合同對于不予工期順延的情形大同小異，一般來說有如下情形：
1、因承包人原因造成停工（即自身的管理因素造成的停工）；
2、發(fā)包人或政府原因造成的停工在X天以內(nèi)（以合同約定的時間為準(zhǔn)，有個一寬限期）；
3、工程質(zhì)量不合格導(dǎo)致的整改、承包人不接圖施工造成返工；
4、隱蔽工程驗收不合格造成整改或重新驗收質(zhì)量不合格；
5、中間驗收不合格造成整改；
6、承包人擅自進(jìn)行設(shè)計變更、施工原因?qū)е略O(shè)計變更；
7、承包人施工工藝、材料和工程設(shè)備經(jīng)監(jiān)理人檢查、檢驗不合格；
8、現(xiàn)場安全文明施工未達(dá)到要求；
9、治污減霾最新政策及相關(guān)措施要求；
10、拒不執(zhí)行或不能按約完成施工配合工作；
11、承包人無故拖延和拒絕復(fù)工的；
12、因承包人原因造成工期延誤，在工期延誤期間出現(xiàn)法律變化；
13、未及時完成甲供材的計劃上報及相關(guān)確認(rèn)手續(xù)。
回歸到工期索賠的定義來看，判定是否為“承包人的責(zé)任”，是能否順延工期的關(guān)鍵。
可順延工期的6種情形
某地產(chǎn)公司對于可能的工期索賠先行提出可順延工期的6種情況，承包人只有在這可順延的情形之外，方能申請對應(yīng)的工期索賠。
如何避免工期索賠
一、前置策劃要做好
很多公司的銷售、供貨、招標(biāo)計劃常常處于分裂狀態(tài)，合同約定開工時間無法正常開工，銷售需要的供貨時間無法正常供貨，或是需要趕工搶工。
本質(zhì)上還是營銷、運營、招采部門沒有深度交圈，做好前置策劃。
前置策劃的核心在于確定好供貨時間、做好招標(biāo)計劃、科學(xué)制定開工時間及合理工期。
例如：通過運營與營銷交圈，根據(jù)營銷的推售計劃確定供貨時間；通過招采與運營的交圈，根據(jù)供貨計劃確定好招標(biāo)計劃，確保招標(biāo)計劃能夠匹配項目正常開工；最后通過開工時間結(jié)合標(biāo)準(zhǔn)的工期設(shè)置推導(dǎo)合理工期。
從策劃的角度來講，工期索賠的風(fēng)險就會在前端盡可能降低。
二、標(biāo)前交底、合同約定
現(xiàn)實中，計劃往往趕不上變化，再完美的計劃依然會遇到這樣或那樣的問題。尤其是市場變化導(dǎo)致的銷售去化不理想，進(jìn)而打亂供貨、招標(biāo)的節(jié)奏，影響開復(fù)工的時間。
還有當(dāng)?shù)卣囊?，比如環(huán)保治理、創(chuàng)文等導(dǎo)致的項目停工。
這類問題在當(dāng)下政策及市場環(huán)境下，趨于常態(tài)。
因此，可在招標(biāo)前期進(jìn)行幾類影響工期的因素進(jìn)行交底：
1、政策因素。重大節(jié)假日、揚塵減霾、創(chuàng)文、夜間施工等當(dāng)?shù)卣南嚓P(guān)要求可能對工期的影響進(jìn)行交底；
2、環(huán)境因素。當(dāng)?shù)貧夂驐l件（雨、雪、冰等）、周邊可能的自然災(zāi)害風(fēng)險（山體、河流）、冬歇期、施工引發(fā)的對周邊噪音污染等；
3、市場因素。營銷環(huán)境變化，銷售不佳帶來的供貨需求降低從而引發(fā)停工緩建；
4、項目因素。對于特定節(jié)點的要求，搶開盤、搶開放、搶預(yù)售、搶交樓等等引發(fā)的工期壓縮、趕工等。
此外，可在合同中進(jìn)行相關(guān)約定。如：合同約定X天之內(nèi)的影響不不予工期延期或由超過X天之后，從X+1天開始計算延期。以最大程度上減少工期索賠帶來的影響。
三、現(xiàn)場管理水平要提升
進(jìn)一步而言，有標(biāo)前交底，有合同補(bǔ)充約定，依然不可能覆蓋一個項目在施工過程中所有影響工期的問題。
要減少工期索賠，現(xiàn)場管理著力點在于對施工節(jié)奏、關(guān)鍵節(jié)點的把控能力。
例如：
1、計劃好甲方交場時間、不同專業(yè)分包交場時間，避免無法按時移交場地引起的工期索賠；
2、甲供材料對施工方現(xiàn)場的影響（掌握材料生產(chǎn)周期，避免缺貨引起停工）；
3、招標(biāo)工作滯后對現(xiàn)場的影響（招標(biāo)計劃要落地，責(zé)任人及時跟進(jìn)）；
4、甲方組織混亂導(dǎo)致施工方（停工、搶工）等問題，關(guān)鍵在于對現(xiàn)場施工節(jié)奏的掌控。
因此，凡事要有計劃、計劃要有前瞻性、過程要監(jiān)督，每個關(guān)鍵線路上的關(guān)鍵節(jié)點一定要專人跟進(jìn)，避免影響工期。
工期索賠審核要點
如果工期索賠不可避免，對于承包人主張的工期索賠，應(yīng)積極予以審核，并滿足施工方正常的訴求。
審核要點一：索賠事件是否影響關(guān)鍵線路
審核過程中，容易忽視的一點，只看到了事件本身有天數(shù)上的影響，但沒有分析是否在關(guān)鍵線路之上，如果不在，則不會影響工期。
如果干擾事件開始不在關(guān)鍵線路上，但由于它的延期而影響了其他工作項目的進(jìn)度，而使該項工作變成了關(guān)鍵線路上的工作，則應(yīng)選擇合理的計算方法，計算合理的工期索賠值。
如果索賠事件在關(guān)鍵線路上，應(yīng)充分滿足施工方合理的工期訴求。
審核要點二：是否有重復(fù)計算
重復(fù)計算主要是在審核的過程中，發(fā)生了某一種原因造成了工期延誤的同時，又有其他因素影響了工期，有多種影響工期的事件而進(jìn)行了疊加計算。
審核要點三：是否存在多方責(zé)任因素延期
即同一時間內(nèi)發(fā)生了兩種或兩種以上不同責(zé)任延期。如果合同有約定，則按合同約定處理；如果合同沒有約定，則應(yīng)實事求是，分清責(zé)任。通過責(zé)任劃分，此類工期影響若為施工方自身因素，則不予支持。
審核要點四：是否為合同中豁免的情形
這一點主要取決于投標(biāo)前的約定、合同的條款說明，對于工期延誤引起的索賠，有無約定一個寬限期。例如：X公司總承包合同約定，對于甲方原因引起的工期延誤在7天之內(nèi)不予索賠和延期，超出7天之外部分，從第8天起開始計算延期。那么我們在審核的過程中需要剔除7天的豁免期。
現(xiàn)實中，工期索賠一般不會單獨存在，施工方延期的同時也會帶來其成本、費用的增加，同時伴隨可能的利潤折損。因此，減少工期索賠也是在降低費用索賠的風(fēng)險。
目前，由于地產(chǎn)公司自身的管理水平、施工單位的施工組織能力、加之全行業(yè)受政策、環(huán)境、市場的影響，諸多因素都會影響項目的正常工期，從而引發(fā)工期索賠。尤其在當(dāng)下，無論地產(chǎn)公司還是施工企業(yè)，利潤水平越來越低，索賠的風(fēng)險在加大，值得從業(yè)人員高度重視。
