樓市三個爆款消息!加息、居住權(quán)、土地續(xù)期

8月27日，樓市突然傳來三個大消息：

1、央行悄悄“加息”！

2、“居住權(quán)”將被寫入法律。

3、住房土地到期如何解決，有了新說法。

下面我逐一解析這三個大消息的具體含義。

一、央行“加息”

   8月27日早上，央行公布了“2018年中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款（九期）招投標結(jié)果”，中標利率比“第八期”和“第七期”上升了10個基點。這透露了央行引導市場利率小幅走高的意圖。

   下面我們看一下今年3月以來央行“中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”的中標利率情況：

   所謂“中央國庫現(xiàn)金管理商業(yè)銀行定期存款”，是央行把國庫里的錢，交給商業(yè)銀行保存，這個過程一般會通過招標方式進行。

   中央國庫里的錢，主要來自財政收入。國庫資金會存放在央行，獲取比較低的利息（一般為活期存款、活期利息）。所以，企業(yè)交稅會帶來市場流通的貨幣減少，相當于緊縮貨幣。為了保持市場流動性，央行會定期把中央國庫里暫時用不到的錢，通過招標以定期存款方式放在商業(yè)銀行。

這樣做有三大目的：

第一，讓中央財政資金獲得更高的收益；

第二，這相當于向市場投放基礎(chǔ)貨幣；

第三，通過中標利率，央行可以釋放“加息”或者“降息”的信號。

   從上述表格可以看出，今年4月以來，中標利率一度走高到了4.73%，但在7月17日出現(xiàn)了顯著下降。等到7月23日，國務院常務會議就傳出了貨幣政策和財政政策轉(zhuǎn)向的重要信號，隨后7月31日的政治局會議予以了認可。

事實上，最近兩周貨幣市場利率、同業(yè)存單利率都出現(xiàn)了輕微的上漲，央行此次“加息”等于確認了市場利率的走高。

   央行之所以要引導市場利率走高，我猜是兩大因素：

   第一，美聯(lián)儲有可能在9月下旬繼續(xù)加息，這樣中美利差會進一步倒掛，將讓人民幣貶值壓力再次加大。如何解決人民幣貶值壓力增大的問題？當然最好是市場利率走高。

   第二，中美博弈，或許讓人民幣很難繼續(xù)貶值。因為繼續(xù)貶值，會招致美國進一步加稅，意思不大。所以，最近傳出了人民幣匯率將重返6.5的“小道消息”。這個消息是否屬實，我不知道。但央行已經(jīng)“將金融機構(gòu)遠期售匯業(yè)務的外匯風險準備金率調(diào)整為20%”（此前準備金率為0%），重啟了所謂的“逆周期因子”，都是為了制止人民幣進一步貶值。

   現(xiàn)在小幅“加息”，也有維穩(wěn)人民幣匯率的意圖。至于北京時間9月27日凌晨美聯(lián)儲如果宣布加息，人民幣會不會有“正式加息”，尚有待觀察。但屆時，至少在貨幣市場上“非正式加息”恐怕是必要的。

央行“加息”（因為沒有正式提高“銀行存貸款基準利率”，所以我給“加息”二字加上了引號），對樓市顯然構(gòu)成利空。樓市會下跌嗎？這個要看地方政府的政策，以及房貸的真實利率。如果各地降低上浮幅度，就可以抵消負面影響。

   目前全國房貸的“加權(quán)平均利率”為5.6%，距離“熊市利率”7%仍然有顯著距離。未來這個關(guān)鍵數(shù)據(jù)（央行每季度公布）會不會真正大幅上升，尚有待觀察。我個人判斷是，不太可能。

   二、居住權(quán)“入法”

   8月27日下午，民法典各分編（草案）提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議。

   所謂“民法典”，是民事權(quán)利的宣言書和保障書，是系列民事法律的匯總。如果說憲法重在限制公權(quán)力，那么民法典就重在保護私權(quán)利。我們可以說“憲法+民法典”構(gòu)成了公民國家的基礎(chǔ)，民法典的重要性僅次于憲法。

   據(jù)報道，此次“民法典各分編草案中有關(guān)婚姻家庭編部分”，不再保留計劃生育的內(nèi)容。這意味著如果通過，計劃生育可能被徹底放開。

   在“民法典物權(quán)編草案”里專門規(guī)定了“居住權(quán)”：居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定生活居住需要。

   據(jù)媒體解釋，規(guī)定居住權(quán)是為了認可和保護民事主體對住房保障的靈活安排，滿足特定人群的居住需求，也有助于為公租房和老年人以房養(yǎng)老提供法律保障。

   這是什么意思呢？比如甲自己購買有一套住房，現(xiàn)在他退休了，退休金不多，生活質(zhì)量不高。為了提高生活質(zhì)量，甲跟一家保險公司簽署了“住房養(yǎng)老協(xié)議”（倒按揭），每月從保險公司獲得8000元的生活費。到甲去世后，保險公司根據(jù)協(xié)議結(jié)算，房子歸保險公司，如果有多出來的價值，則歸甲的法定繼承人繼承。

   從甲把房子抵押給保險公司，獲取生活費開始，到他去世為止，這套房子雖然抵押了，但居住權(quán)歸甲本人， 這個權(quán)利需要在法律層面明確。

   再比如乙購買了政府的“共有產(chǎn)權(quán)住房”，相當于按照6:4的股權(quán)比例，跟政府聯(lián)合購房，乙占60%的權(quán)益，政府占40%的權(quán)益。但只要乙擁有這60%的權(quán)利，房屋的居住權(quán)是100%歸屬乙的，政府不得要求40%的居住權(quán)。這也需要明確。

   當然，在租房中也存在居住權(quán)。有了居住權(quán)，租戶才能給子女申請學校。但是請注意，法律是這樣規(guī)定的：“居住權(quán)人有權(quán)按照合同約定并經(jīng)登記占有、使用他人的住宅”。這里面“登記”是關(guān)鍵，“登記”的意思是說，你的租賃合同要去“街道辦”備案，也就是交稅。而之前的很多租賃，事實上是偷稅漏稅的。

   以后，如果你要“居住權(quán)”，那么請簽租賃合同、交稅、到政府備案。

   三、住宅的自動續(xù)期

   據(jù)報道，關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿續(xù)期問題，此次“物權(quán)編草案”先作一個原則性規(guī)定。草案規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

   應該說，這個規(guī)定跟此前“國土資源部”在2016年12月明確的做法，沒有什么區(qū)別。或者說，沒有新的進展。也就是說：

   1、住宅用地到期之后，可以自動續(xù)期，但要不要交費，待解。

   2、非住宅用地到期之后，是沒有提及“自動續(xù)期”的，到時候怎么辦，更加是一個懸疑。

   現(xiàn)行的“物權(quán)法”是這樣規(guī)定土地到期情況的：

   第一百四十九條

   住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。

   非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

   可見，在現(xiàn)行“物權(quán)法”里，住宅用地到期免費續(xù)期，不存在交費的問題。此次修訂，反而誕生了一個“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”的說法。

   為什么留下這個尾巴？我的猜測是：你的首套房或者人均一定面積，是免繳房地產(chǎn)稅的，但對不起，70年后可能有續(xù)期費；至于壓根沒有條件開征房地產(chǎn)稅的中西部小城市，可以通過“續(xù)期費（土地租金）”來增加財政收入。

   至于商鋪、寫字樓、公寓的用地到期之后，是獲得土地續(xù)期，還是建筑物整體被收回，都很難講，要看有沒有約定，或者將來法律如何規(guī)定。

   這就是我經(jīng)常勸大家盡可能買住宅的重要原因，住宅獲得的法律保護是高于商鋪、寫字樓和公寓的。當然，供求關(guān)系也完全不同。商辦物業(yè)一般來說是嚴重過剩的，住宅總是短缺的。